єОселя зберегла доступ до іпотеки, але квартири стають меншими — Мирончук

Програма «єОселя» залишається ключовим інструментом іпотечного кредитування в Україні. Вона допомогла підтримати попит на житло під час повномасштабної війни, дала можливість тисячам громадян придбати власні квартири, а будівельним компаніям — продовжити роботу навіть за умов нестабільної економіки. Водночас доступність програми поступово змінюється. Позичальникам доводиться відповідати суворішим вимогам, ретельніше підтверджувати доходи та майновий стан, а вибір житла дедалі частіше обмежується встановленою граничною вартістю.

СЕО інвестиційної групи MOLODIST Антон Мирончук вважає, що саме «єОселя» фактично зберегла іпотечний ринок України. Без державної підтримки кількість угод із залученням кредитних коштів була б значно меншою, а первинна нерухомість могла б зіткнутися з іще глибшим падінням продажів. Проте нині програма вже не може задовольнити всі потреби громадян. Вона стає більш адресною та орієнтованою на позичальників, які мають стабільний офіційний дохід, достатній початковий внесок і готові обирати житло в межах визначених лімітів.

Державна іпотека підтримує ринок нерухомості

За час дії програми українці оформили десятки тисяч пільгових кредитів на загальну суму понад 49 млрд гривень. На «єОселю» припадає близько 93% нових іпотечних угод у країні. Така частка демонструє, наскільки сильно житлове кредитування залежить від участі держави. Комерційна іпотека залишається малопривабливою для більшості громадян через високі процентні ставки, воєнні ризики, вимоги банків і складність довгострокового фінансового планування.

Ставки на рівні 3% для визначених категорій та 7% для інших учасників програми стали можливістю для людей, які не могли придбати квартиру за власні заощадження. У програмі беруть участь військовослужбовці, медичні працівники, педагоги, внутрішньо переміщені особи та інші громадяни, які відповідають встановленим критеріям. Для багатьох родин пільгова іпотека стала альтернативою багаторічній оренді, особливо якщо щомісячний платіж за кредитом не надто відрізняється від вартості найму житла.

Найактивніше «єОселя» працює у Києві, Київській області та інших регіонах із розвиненим ринком праці й достатньою кількістю нових житлових проєктів. Помітний попит також спостерігається у Дніпропетровській, Одеській, Львівській, Вінницькій та інших областях. У деяких житлових комплексах частка угод за державною програмою становить від чверті до половини всіх продажів.

Для девелоперів це важливе джерело прогнозованого попиту. Покупці, які користуються пільговою іпотекою, формують значну частину продажів у новобудовах, підтримують обіг коштів і дають змогу будівельним компаніям планувати подальші етапи робіт. Завдяки цьому програма впливає не лише на ринок житла, а й на суміжні сфери: виробництво будівельних матеріалів, логістику, проєктування, ремонтні послуги та зайнятість.

Водночас потенційний попит не завжди перетворюється на підписаний кредитний договір. Банки оцінюють офіційні доходи заявника, кредитну історію, склад сім’ї, наявність іншої нерухомості та фінансове навантаження. На підсумкове рішення також впливають початковий внесок, вік позичальника, вартість обраного об’єкта й відповідність квартири вимогам програми. Тому навіть за наявності бажання придбати житло частина заявників змушена відкладати купівлю або шукати дешевший варіант.

Обмеження за вартістю змінюють площу квартир

Одним із найпомітніших наслідків дії програми стало зменшення площі житла, яке обирають покупці. Причина полягає у розриві між граничною вартістю, встановленою для участі в «єОселі», та фактичними цінами на нерухомість у популярних містах. Будівництво дорожчає через зростання вартості матеріалів, оплату праці, підключення до мереж, логістику та необхідність забезпечувати додаткові заходи безпеки. Однак платоспроможність населення не збільшується такими самими темпами.

За цих умов покупці змушені шукати компроміс. Замість просторої двокімнатної або трикімнатної квартири родина може обрати компактне помешкання, щоб не перевищити допустимий бюджет. Популярнішими стають однокімнатні квартири, євродвійки та невеликі двокімнатні планування. Для сімей із дітьми це означає необхідність відмовлятися від окремого робочого кабінету, великої кухні чи додаткової кімнати.

Девелопери також коригують квартирографію нових проєктів. У житлових комплексах збільшується частка компактних об’єктів, які легше придбати за допомогою пільгової іпотеки. Такий підхід дає змогу зберігати продажі, але водночас поступово скорочує пропозицію просторого сімейного житла. У перспективі це може сформувати дисбаланс: доступних за ціною квартир буде достатньо, однак їхня площа не завжди відповідатиме потребам родин.

Додатковим фактором стали жорсткіші перевірки майнового стану. Банки уважніше аналізують інформацію про нерухомість, якою володіє заявник або члени його сім’ї, а також операції з відчуження житла за попередні роки. Продаж квартири чи частки в ній може вплинути на можливість участі у програмі, якщо така операція відбулася в період, який враховується під час перевірки.

Ретельніше оцінюється і походження коштів. Позичальник має підтвердити не лише рівень доходу, а й здатність стабільно сплачувати кредит протягом тривалого часу. Для людей із нерегулярною зайнятістю, підприємців, працівників із частково неофіційними виплатами або сімей із нестабільним фінансовим становищем це може стати серйозною перешкодою.

Ще одна проблема пов’язана з різницею між ціною квартири та лімітом, за яким її можна придбати в межах програми. Учасник «єОселі» не завжди може просто доплатити власними коштами, якщо об’єкт виходить за встановлені обмеження. Через це частина квартир у привабливих районах стає недоступною навіть для тих покупців, які мають достатні заощадження та готові збільшити початковий внесок.

Антон Мирончук зазначає, що внаслідок таких обмежень із ринку поступово вимиваються просторі квартири. Програма підтримує сам факт купівлі, але не завжди забезпечує можливість придбати житло, яке повністю відповідає складу сім’ї. У короткостроковій перспективі це дає змогу утримувати обсяги продажів, проте в майбутньому може посилити дефіцит комфортних квартир для родин із дітьми.

Перспективи «єОселі» та очікування покупців

Подальший розвиток програми залежатиме від того, наскільки вдалим буде баланс між контролем за бюджетними коштами та реальними потребами громадян. Посилення перевірок зменшує ризик зловживань, але водночас звужує коло людей, які можуть отримати кредит. Особливо складно скористатися програмою тим, хто має нестандартну структуру доходів, проживає в регіоні з невисокими зарплатами або потребує більшої квартири через склад сім’ї.

Важливим напрямом залишається підтримка первинного ринку. Кредитування житла в новобудовах стимулює будівництво та допомагає економіці працювати в умовах війни. Кожна така угода створює попит на роботу будівельників, інженерів, дизайнерів, виробників матеріалів і ремонтні бригади. Для держави це також спосіб спрямовувати кошти не лише на придбання готового житла, а й на відновлення ділової активності.

Покупцям важливо мати ширший вибір між готовими квартирами та об’єктами на різних етапах будівництва. Готове житло дає змогу швидко отримати ключі, що особливо важливо для внутрішньо переміщених осіб і родин, які орендують квартиру. Натомість об’єкти, що перебувають на стадії будівництва, можуть мати нижчу ціну квадратного метра, хоча в цьому випадку покупець додатково оцінює строки завершення робіт і надійність забудовника.

Окремі можливості може відкрити поєднання «єОселі» з механізмами компенсації за знищене житло та іншими видами житлової підтримки. Для людей, які втратили домівки через бойові дії, це дозволило б обирати не лише найдешевші доступні варіанти, а й житло, що відповідає реальним потребам сім’ї. Особливе значення такий підхід має для родин із дітьми, людей з інвалідністю та громадян, які були змушені залишити небезпечні території.

У 2026 році попит на житло в безпечніших регіонах, імовірно, залишатиметься стабільним. Водночас покупці стануть ще уважніше порівнювати площу, планування, розташування, витрати на ремонт, строки введення будинку в експлуатацію та репутацію забудовника. Через подорожчання будівництва ціни можуть поступово зростати, особливо там, де пропозиція обмежена, а кількість охочих придбати житло залишається високою.

«єОселя» справді зберегла іпотеку в Україні, але водночас змінила структуру житлового попиту. Українці дедалі частіше обирають менші квартири, ретельніше розраховують щомісячний платіж і погоджуються на компроміс між площею, локацією та строком отримання ключів. Для держави й учасників ринку головним завданням залишається зробити програму не лише фінансово безпечною, а й достатньо гнучкою, щоб вона відповідала потребам різних категорій громадян. Адже доступна іпотека має давати можливість придбати не просто будь-яке житло, а безпечний і функціональний дім.