Новобудови восени можуть різко подорожчати: які квартири зростуть у ціні на 10%

У вересні–жовтні 2026 року ринок первинної нерухомості України може зіткнутися з новим етапом перегляду цін. Середня вартість квадратного метра у найбільш затребуваних новобудовах, за прогнозами учасників ринку, здатна зрости на 3–5%. Водночас квартири у готових або майже завершених житлових комплексах можуть подорожчати значно відчутніше — приблизно на 7–10%.

Найбільший ризик підвищення вартості стосується об’єктів, де будівельна готовність уже перевищує 50%, а введення будинків в експлуатацію заплановане до кінця 2026 року. Для покупців такі проєкти виглядають безпечнішими, адже очікувати завершення будівництва доводиться недовго. Саме тому попит на квартири у фінальних чергах може посилитися, а забудовники отримають більше підстав для перегляду прайсів.

Чому квартири у готових новобудовах можуть подорожчати на 10%

В умовах повномасштабної війни покупці житла стали обережніше оцінювати строки реалізації будівельних проєктів. Квартира в будинку, який перебуває на початковій стадії, може коштувати дешевше, однак власнику доведеться чекати кілька років. Крім того, його більше турбують можливі затримки, зміни у фінансуванні, перебої з постачанням матеріалів та інші ризики.

Натомість готовий або майже готовий житловий комплекс дає можливість швидше оформити право власності, зробити ремонт і заселитися. Для частини покупців це важливіше за мінімальну стартову ціну. Особливо високий попит спостерігається на квартири у будинках із підключеними комунікаціями, працюючими ліфтами, облаштованою прибудинковою територією та готовими укриттями.

Саме тому найбільше можуть зрости в ціні квартири у проєктах із готовністю понад 50%. Якщо будинок активно зводиться, будівельні роботи не зупиняються, а строки введення в експлуатацію залишаються реалістичними, забудовник може поступово підвищувати ціну кожні кілька місяців.

Різниця між вартістю житла на різних етапах будівництва вже помітна на практиці. Наприклад, у житловому комплексі Київської області квадратний метр у зданому будинку може коштувати від 55 тисяч гривень, тоді як у черзі зі здачею у 2027 році стартова ціна становить близько 51 тисячі гривень. У разі подальшого просування будівельних робіт цей розрив може скорочуватися.

Для покупця це означає, що відкладення угоди на кілька місяців не завжди дає змогу заощадити. Якщо попит на конкретний комплекс зберігатиметься, а будинок перейде до фінальної стадії, стартова ціна може виявитися нижчою, ніж актуальна вартість квартири після чергового перегляду.

Собівартість будівництва та курс валют тиснуть на ціни

Подорожчання новобудов пояснюється не лише активністю покупців. Забудовники стикаються зі зростанням собівартості будівництва, і частину додаткових витрат змушені закладати у вартість квадратного метра. За оцінками представників ринку, протягом перших восьми місяців 2026 року собівартість будівництва житла у західних областях України збільшилася приблизно на 10%.

До основних причин належать подорожчання будівельних матеріалів, оплати праці, енергоносіїв, доставки та оренди техніки. Окремою проблемою залишається дефіцит кваліфікованих працівників. Через нестачу кадрів будівельні компанії змушені підвищувати зарплати, пропонувати додаткові бонуси та витрачати більше коштів на пошук і навчання персоналу.

Впливає і структура постачання. Частину матеріалів, які раніше купували в українських виробників, доводиться замінювати імпортними товарами. Польська, чеська та інша європейська продукція в окремих категоріях може бути на 10–15% дорожчою за українські аналоги. До ціни додаються митні платежі, транспортування, страхування та валютні ризики.

Для забудовників у центральних і східних регіонах важливе значення мають довші логістичні маршрути. Доставка матеріалів до будівельного майданчика може обходитися дорожче, а ризики пошкодження інфраструктури або перебоїв із постачанням змушують компанії створювати додаткові запаси. У підсумку це також впливає на ціну квартири.

Окрему статтю витрат формують автономність та безпека житлових комплексів. Генератори, резервні системи живлення, посилені укриття, системи контролю доступу, пожежна безпека та альтернативні джерела водопостачання підвищують собівартість проєкту. Водночас саме такі характеристики дедалі частіше стають важливими аргументами для покупців.

Зростання собівартості не означає автоматичного подорожчання житла на такий самий відсоток. Забудовник має враховувати попит, конкуренцію, платоспроможність клієнтів і необхідність зберігати продажі. Проте у популярних комплексах із хорошою локацією та високою готовністю перенесення додаткових витрат у ціну квадратного метра є більш імовірним.

Які міста та квартири будуть найбільш затребуваними

Попит на первинну нерухомість у 2026 році залишається нерівномірним. Значна частина потенційних покупців продовжує розглядати західні області України як пріоритетний напрям. Серед найбільш цікавих міст називають Львів, Ужгород, Івано-Франківськ, Луцьк і Тернопіль. Тут покупців приваблюють відносно вища безпека, розвинена інфраструктура, близькість до кордону та можливості для подальшої оренди житла.

Водночас Київ і Одеса залишаються великими центрами попиту. Столиця зберігає привабливість завдяки концентрації робочих місць, освітніх закладів, бізнесу та державних установ. В Одесі важливу роль відіграють орендний попит, сезонна економіка й інтерес до житла біля транспортних вузлів та морського узбережжя.

Покупці дедалі частіше оцінюють не лише місто або район, а конкретний стан житлового комплексу. Перед укладанням угоди вони звертають увагу на фактичний темп будівництва, кількість працівників на майданчику, готовність фасаду, монтаж вікон, підключення комунікацій і благоустрій території. Важливими залишаються документи на землю, дозвільні папери, заявлений строк здачі та умови договору.

Найбільший інтерес можуть мати однокімнатні та компактні двокімнатні квартири. Таке житло легше придбати за власні кошти, воно має ширшу аудиторію орендарів і зазвичай швидше продається на вторинному ринку. Додатковою перевагою стають функціональне планування, невеликі комунальні платежі, наявність комори, паркомісця та зручне транспортне сполучення.

Водночас покупцям варто розуміти, що низька ціна на старті продажів не завжди означає вигідну інвестицію. Дешевша квартира може потребувати тривалого очікування, значних витрат на ремонт або мати обмежену інфраструктуру поблизу. Тому порівнювати необхідно не тільки ціну квадратного метра, а й повний бюджет майбутнього проживання.

Восени забудовники також формуватимуть фінансові плани на 2027 рік. У розрахунки окремих проєктів можуть закладати подальше збільшення собівартості будівництва на 15–20% і використовувати обережні валютні сценарії на рівні 47–48 гривень за долар. Це не означає, що квартири обов’язково подорожчають на такий самий відсоток, але свідчить про готовність ринку до нових цінових коригувань.

На практиці восени можуть одночасно діяти два протилежні тренди. У міру готовності будинків ціни підвищуватимуться, а на окремі квартири забудовники пропонуватимуть знижки, розтермінування або спеціальні умови оплати. Тривалі програми розтермінування, зокрема на кілька років, дають змогу підтримувати продажі навіть тоді, коли покупці не готові одразу сплатити повну суму.

Отже, найімовірніше подорожчання на 7–10% стосується готових і майже готових квартир у популярних житлових комплексах. У проєктах на ранній стадії ціни можуть залишатися стабільнішими, однак і там перегляд вартості можливий через зростання витрат на будівництво. Для покупця головним завданням стає не просто знайти найдешевший квадратний метр, а оцінити надійність забудовника, реальний прогрес робіт, строки заселення та всі майбутні витрати.