645 мільйонів збитків і квартири для обраних: що знайшли у «Спецжитлофонді»

Перевірка комунального підприємства «Спецжитлофонд» за 2022–2025 роки виявила масштабні проблеми у використанні коштів, управлінні нерухомістю та реалізації житлових проєктів Києва. Департамент внутрішнього фінансового контролю та аудиту Київської міської державної адміністрації оцінив загальну суму фінансових порушень, втрат і ризиків майже у 645 мільйонів гривень. Йдеться не про поодинокі технічні помилки, а про комплекс недоліків, які могли завдати шкоди міському бюджету, інвесторам та майбутнім мешканцям будинків.

Аудитори звернули увагу на операції з підрядниками, використання авансових платежів, рух грошей покупців квартир у довгобудах, передачу квадратних метрів приватним структурам і надання позик без отримання прибутку. На думку фахівців, частина управлінських рішень не забезпечувала належної економічної вигоди для громади. В окремих випадках це могло створити переваги для приватних компаній коштом ресурсів комунального підприємства.

Для Києва ситуація має особливе значення, оскільки «Спецжитлофонд» працює з міським майном і бере участь у будівництві житла, зокрема для соціально вразливих категорій населення. Коли комунальна структура втрачає кошти або не контролює виконання договорів, наслідки відчувають не лише чиновники чи підрядники. Вони безпосередньо позначаються на людях, які роками чекають на квартири, вкладають власні заощадження та змушені оплачувати оренду через затримки будівництва.

Мільйонні втрати та аванси, за якими не було результату

Одним із центральних питань аудиту стали фінансові операції, що призвели до прямих втрат або створили ризик їх виникнення. Підприємство укладало договори та здійснювало платежі, однак контроль за виконанням зобов’язань контрагентами виявився недостатнім. Унаслідок цього бюджетні кошти могли використовуватися без належного підтвердження фактично виконаних робіт або без гарантій їх своєчасного завершення.

Окремо аудитори проаналізували авансові платежі підрядникам. Передоплата сама по собі не є порушенням, якщо вона передбачена договором, має обґрунтування та супроводжується дієвим контролем. Проте у випадку «Спецжитлофонду» частина авансів залишалася неврегульованою: роботи могли не виконуватися, виконуватися частково або не підтверджуватися документами в повному обсязі. Повернення таких коштів потребує окремих претензійних і судових процедур, а тим часом гроші не працюють на завершення житлових об’єктів.

Наслідки подібної практики виходять далеко за межі бухгалтерської звітності. Якщо підрядник отримав кошти, але не виконав передбачений договором обсяг робіт, будівництво зупиняється або сповільнюється. Через кілька років доводиться переглядати кошториси, проводити нові закупівлі, шукати іншого виконавця та додатково фінансувати вже оплачені завдання. На тлі зростання вартості матеріалів і будівельних робіт загальна ціна проєкту може істотно збільшитися.

Проблеми стосувалися і коштів, які сплачували інвестори квартир у будинках із тривалими строками будівництва. За висновками перевірки, гроші покупців використовувалися не лише для фінансування конкретних об’єктів, а й на поточні потреби підприємства. Такий механізм ускладнює контроль за цільовим призначенням платежів і не дає інвесторам чіткої відповіді, скільки коштів фактично спрямовано на їхній будинок.

Для родин, які придбали житло на етапі будівництва, це означає постійний ризик. Люди можуть роками не отримувати ключі від квартир, за які вже заплатили, водночас сплачуючи оренду, кредити та комунальні послуги. Невизначеність також позбавляє інвесторів можливості планувати сімейний бюджет і розуміти реальні строки завершення проєкту. Саме тому для кожного об’єкта мають бути окремі фінансові плани, зрозуміла звітність і регулярне інформування покупців про рух коштів.

Аудитори також виявили недоліки у внутрішньому контролі. Йдеться про недостатню перевірку договорів, слабкий моніторинг виконання робіт і відсутність належної оцінки ризиків до проведення фінансових операцій. Якщо рішення про великі платежі ухвалюються без аналізу платоспроможності підрядника, забезпечення та реального стану будівництва, комунальне підприємство фактично бере на себе надмірні ризики.

Квартири, дешевші за ринок, і безвідсоткові позики приватним компаніям

Значну увагу у висновках перевірки приділено відносинам «Спецжитлофонду» з приватними структурами. Аудитори зафіксували надання безвідсоткових позик суб’єктам приватного сектору. Для комунального підприємства така операція має бути винятково обґрунтованою, адже використання власних ресурсів без плати за користування ними означає втрату потенційного доходу.

Кошти, передані приватним компаніям без нарахування відсотків, могли бути спрямовані на ремонт комунального житла, завершення недобудов, оплату робіт на соціальних об’єктах або виконання інших міських програм. Якщо підприємство не отримує від такої операції чіткої суспільної вигоди, виникає питання щодо доцільності та правомірності управлінського рішення. Особливо гостро це виглядає в умовах, коли інвестори очікують на квартири, а будівельні майданчики тривалий час залишаються незавершеними.

Окремий блок претензій стосується операцій із нерухомістю. За оцінкою аудиторів, частину квадратних метрів могли продавати або передавати за цінами, істотно нижчими за ринкові. Якщо вартість майна визначалася без незалежної оцінки, відкритої процедури та чіткого пояснення, чому саме така ціна відповідає інтересам міста, бюджет міг недоотримати значні доходи.

Комунальна квартира або нежитлове приміщення не є звичайним приватним активом посадовця чи керівника підприємства. Це майно громади, сформоване завдяки земельним ділянкам, бюджетним ресурсам, інфраструктурі та управлінським рішенням міста. Його відчуження повинно бути максимально прозорим: із зазначенням оцінки, покупця, умов договору, підстав для продажу та очікуваного результату для Києва.

Непрозоре розпорядження нерухомістю створює ризик вибіркового доступу до міських ресурсів. Одні компанії можуть отримувати приміщення або квартири на вигідних умовах, тоді як інші учасники ринку не мають рівної можливості конкурувати. У підсумку громада втрачає не тільки конкретний об’єкт, а й довіру до системи управління комунальним майном.

Ситуація навколо підприємства раніше вже ставала предметом публічної уваги. У журналістських матеріалах і публічних обговореннях згадувалися твердження про можливий вплив бізнесмена та мецената Дениса Комарницького на призначення колишнього директора «Спецжитлофонду» Володимира Шарія та двох його заступників. Такі заяви є частиною суспільної дискусії та самі по собі не замінюють висновків правоохоронних органів або суду. Водночас вони посилюють запит на прозорість кадрових рішень і реальну незалежність управління комунальним підприємством.

Координацію роботи «Спецжитлофонду» у структурі КМДА через профільний департамент здійснює заступник голови міської адміністрації Вячеслав Непоп. Від міських органів влади очікують не лише формального реагування на аудиторський звіт, а й конкретного плану: повернення коштів, перегляду сумнівних договорів, посилення контролю та оприлюднення інформації про стан кожного проблемного об’єкта.

Із 67 рекомендацій виконано лише шість

За підсумками перевірки керівництву підприємства надали 67 обов’язкових рекомендацій. Вони стосуються виправлення фінансових порушень, посилення внутрішнього аудиту, роботи з підрядниками, обліку майна, контролю за інвестиційними коштами та підвищення відповідальності посадових осіб. Проте повністю виконаними на момент оцінювання визнали лише шість рекомендацій.

Такий результат означає, що значна частина проблем залишається невирішеною. Проведення аудиту не повертає кошти автоматично і не добудовує будинки. Після виявлення порушень необхідні претензійна робота, стягнення заборгованості, перегляд договорів, відновлення бухгалтерського обліку та, за наявності підстав, передача матеріалів правоохоронним органам.

Міська влада має пояснити, чому більшість рекомендацій досі не виконана. Якщо причиною є нестача фінансування, повинні бути визначені джерела коштів і календар завершення робіт. Якщо проблема полягає у бездіяльності або неналежному управлінні, необхідні кадрові рішення та персональна відповідальність. Інакше аудиторські документи ризикують залишитися формальними звітами без практичних наслідків.

Особливо гостро питання контролю постає у проєктах, які передбачають будівництво житла для людей, що перебувають в аварійних будинках або потребують переселення. В одному з таких проєктів раніше виділили 35 мільйонів гривень, однак замість готового будинку на майданчику тривалий час залишався котлован. У межах цієї справи колишньому директору «Спецжитлофонду» Володимиру Шарію та керівнику підприємства-забудовника повідомили про підозру. Остаточну оцінку діям фігурантів мають надати слідство і суд.

Для киян головними залишаються практичні запитання: де перебувають гроші інвесторів, чому оплачені роботи не завершені, на яких умовах приватним компаніям передавали майно та хто компенсує збитки, якщо вони підтвердяться. Відповіді мають бути не загальними, а підкріпленими документами, строками та відповідальними посадовцями.

«Спецжитлофонд» повинен представити відкритий план усунення порушень і регулярно звітувати про його виконання. У такому плані мають бути зазначені об’єкти, суми, строки повернення коштів, стан судових претензій і заходи для захисту інвесторів. Лише реальні дії, а не нові обіцянки, можуть відновити довіру до підприємства, яке управляє майном громади та відповідає за житло для тисяч киян.